С течением времени каждое строение изнашивается. Считается, что у индивидуальных домов, дач­ных и садовых домиков первона­чальное состояние постройки еже­годно ухудшается на 1%. При этом учитывается постоянный доб­росовестный текущий ремонт. При­чины износа различны и иногда воздействуют параллельно. Сюда входят: влияние погодных условий, старение, или так называемая уста­лость конструкций и материалов, конструктивные дефекты, неконди­ционность строительных материа­лов, неправильная эксплуатация и механические повреждения строе­ния или его частей, а также нека­чественный текущий ремонт. Чем на больший срок оттягивается ремонт, тем больше он требует материаль­ных затрат и удлиняет роки его проведения.

Каждый объект подвержен не­благоприятным воздействиям ат­мосферы и ее составляющих: воды, мороза, тепловых колебаний, ветра. Вода воздействует на конструкцию и материалы своими физическими и химическими факторами. Воздей­ствие физических свойств воды зак­лючается в том, что она прони­кает в поры и полости конструк­ций, где зимой замерзает и, увели­чиваясь в объеме, разрушает кон­струкции. Воздействие химических свойств воды проявляется в выщела­чивании окисла кальция из цемент­ного раствора и бетона. Дождевая вода может содержать также и кис­лоты из отработанных газов, кото­рые являются причиной преждевре­менной коррозии металлических частей объектов. Деревянные кон­струкции под влиянием воды набу­хают и увеличиваются в объеме, что может вызвать разрушение кладки. Если к деревянной кон­струкции недостаточен приток воз­духа и света, при определенной температуре могут возникнуть бла­гоприятные условия для развития дереворазрушающих грибков. Под воздействием дождевой воды нару­шается поверхность наружной клад­ки, а увлажненная кладка обла­дает пониженной теплоизоляцией. Влажная кладка со временем теряет несущую способность, снижая тем самым статическую прочность конструкции. На увлажненных сте­нах появляется плесень, они загряз­няются, помещение с влажными стенами становится непригодным для жилья. В сыром помещении портятся мебель и прочее оборудо­вание жилья. Сырость воздействует на несущую способность почвы. Несущая способность значительно уменьшается у так называемых вяз­ких почв, таких как глина, лесс, илистая почва. От влажности почв зависит также замерзание. Плот­ные почвы больше подвержены за­мерзанию, чем сыпучие. У плотных почв вода заполняет все поры, уве­личивая их в объеме, под заморо­женным уровнем возникают трещи­ны, а в промерзшем слое - ле­дяные линзы. При оттаивании вода не может просочиться сквозь за­мерзший слой и почва раскисает. У незамерзающих почв вода не за­полняет поры и при морозах не увеличивается в объеме. Поэтому необходимо, чтобы глубина фунда­мента объекта превышала уровень возможного промерзания почвы. Глубина -закладки фундамента опре­деляется также с учетом стабиль­ности, допустимого проседания и назначения строения. Минималь­ная глубина закладки фундамента колеблется около 0,8 м².

Сильный ветер может повредить кровельное покрытие. Кровлю с де­фектами необходимо сразу же отре­монтировать, чтобы исключить промочку, а в дальнейшем и воз­можное разрушение перекрытий.

Дефекты строительных объек­тов иногда возникают из-за повы­шения уровня грунтовых вод (осо­бенно у объектов, стоящих на скло­нах). Почва водой приподнимает­ся, и ее удельный вес уменьшается в воде почти в 2 раза. Фунда­мент может быть разрушен лодтеканием под него воды из повреж­денных водосточных труб, водопро­вода или канализации. Очень опасны так называемые агрессивные воды, содержащие химикаты (например, соединения серы), которые разру­шают бетонные фундаменты, це­ментные растворы и другие строи­тельные материалы фундаментов. Поэтому фундамент и подземную кладку объекта необходимо защи­щать подходящей изоляцией от сы­рости и особенно от воздействия грунтовых и агрессивных вод.

Под механическими поврежде­ниями понимается разрушение на­ружной и внутренней штукатурки за счет различных ударов и потер­тостей. Эти дефекты возникают при монтаже электропроводки, водопро­вода, неосторожном забивании скоб, гвоздей и т. п.

Основными причинами ремонта домов является дефекты конструк­ций и материалов. Если фунда­мент выложен из неровных камней без подготовки площадок и имеет недостаточно заполненные цемент­ным раствором швы, или если раст­вор позднее был разрушен агрессив­ными водами, или фундамент всей своей площадью не ложится на подготовленное место, то в этом случае и весь объект неравномерно стоит на этом фундаменте. У не­которых объектов может произойти осадка отдельных частей из-за пло­хой подготовки фундаментов.

Несущая стеновая кладка под­вержена чередующемуся воздейст­вию тепла и мороза, сухого и влаж­ного воздуха. Кладка разрушается также к том случае, если она перегружена достройкой или иным дополнительным неправильным из­менением конструкции.

Наиболее часты дефекты кладки у фундамента в тех случаях, когда фундамент имеет плохую гидроизо­ляцию. В бетонных конструкциях возникают дефекты в случае бето­нирования при морозе или прежде­временного снятия опалубки.

Использование песчано-гра­вийной смеси с большим содержа­нием инистых или органических примесей, или сернистых соеди­нений, недостаточное количество цемента, недостаточная вязкость цементного раствора и как следствие недостаточная прочность железобе­тонных конструкций могут повлечь за собой серьезные дефекты. Старые объекты со сводами обычно не проседают, а если и проседают, причиной является не свод, а подмочка. На своды негативно воздей­ствует горизонтальное давление, поэтому бетонные конструкции луч­ше противодействуют давлению и хуже растяжению. На них небла­гоприятно воздействует также и чередование давления и растяже­ния.

У деревянных перекрытий необ­ходимо избегать увеличения пос­тоянной и полезной нагрузок, в основном при замене иолов, при размещении мебели и т. п. Необхо­димо также предохранить деревян­ные потолочные перекрытия от промочки, поскольку сырой древе­сине угрожает гниение. В старых домах часто перестраивают хлев на дровяной сарай или на жилое поме­щение. Потолочные деревянные конструкции в хлеву бывают часто насыщены испарениями от содер­жания домашнего скота и повреж­дены ими. Дефектную конструкцию необходимо заменить как можно быстрее, поскольку ее несущая способность снижена, и потолок мо­жет рухнуть. Следует учитывать и усталость деревянных конструк­ций кровли, вызванную различными причинами, например чередующим-с я утяжелением и облегчением крыши от снега, от воздействия резких порывов ветра, от переме­ны сухой и влажной погоды, недос­таточной прочностью несущих час­тей кровли, особенно опор и стро­пил. На деформацию кровли может влиять и заново положенный кро­вельный материал, который тяжелее предыдущего, например, если толе­вое покрытие заменено черепицей или асбоцементными плитками. Дефекты могут возникнуть и при недостаточном проветривании чер­дачного помещения.

Дефекты материалов касаются главным образом качества кирпича и черепицы. Неморозостойкий кир­пич может быть разрушен при складировании в зимний период на открытом воздухе. Кладку из этих кирпичей еще до наступления зимы необходимо оштукатурить снаружи. У черепицы может обнаружиться протекание (которое можно ликви­дировать лукофобом-средством, изготовленным на базе силикатов). Пиломатериалы должны быть дос­таточно просушены и не заражены грибком. Цемент или негашеная молотая известь закупается в та­ком количестве, которое можно быстро использовать, для склади­рования рекомендуется вложить мешки с цементом и известью в мешки из полиэтилена для пре­дотвращения затвердения этих ма­териалов.

Применение недостаточно ка­чественных конструкций и материа­лов также является частой причи­ной возникновения неисправностей. Для фундамента не подходит порис­тый камень. Для этого лучше ис­пользовать непористые сорта, например, гранит, кварц, металлурги­ческий известняк и т, п. При закладке фундамента из бетона сле­дует всегда использовать песчано-гравийную смесь соответствующей зернистости с незначительным ко­личеством примеси глины, органи­ческих и сернистых частиц. Бетон необходимо отделить гидроизоля­цией. Иногда кладка бывает, сло­жена из сырого, плохо обожжен­ного кирпича, содержащего извест­ковые частицы, которые под воздей­ствием влаги гасятся и кирпич распадается. Соединительный раст­вор должен быть замешан из ка­чественного песка, извести и не­агрессивной воды. Для внешней штукатурки следует применять речной песок, а не песок, добытый из карьера, поскольку в нем боль­ше глины и органических частиц, на которые воздействует влага.

Кладка из шлакоблоков может через несколько лет разрушиться, если на их изготовление исполь­зовался шлак с чрезмерным коли­чеством сульфатов. Сульфаты воз­никают при сжигании пирита, имею­щегося в некоторых видах угля, в основном бурого. Если затвердев­ший шлакобетон содержит большое количество сульфатов, то они под воздействием воды превращаются в так называемую соль . Частички этих солей в воде растут, увеличиваются в объеме и разру­шают шлакобетон. В сырости суль­фаты могут способствовать возник­новению налета на поверхности шлакобетона. В некоторых шлаках имеются и окислы, например, извес­ти и магния, которые гасятся не сразу, а в течение нескольких лет. Объект, изготовленный из такого шлакобетона, со временем начинает разрушаться. Дефектными являют­ся и шлакобетоны с большим ко­личеством несгоревших углей. Ос­татки углей в шлакобетоне рас­падаются или под воздействием во­ды или воздуха полностью разру­шаются, что может вызвать трещи­ны и даже разрушение конструк­ции.

Для изготовления деревянных конструкций требуется высушенная здоровая древесина. Излишняя перегруженность деревянных кон­струкций способствует деформации, как деревянной части конструк­ции, так и связанной с ней кладки. В старых объектах можно наблю­дать в кладке стены трещины или выщербины, которые могут при­вести к обрушению стены, если конек и стропила кровельной конст­рукции посажены на кладку стены. Перегрузка кровли снегом вызыва­ет прогиб и деформацию кладки стен. Деформация кровли может быть вызвана и непрочной связкой конструкции, на которую воздей­ствует высыхание и набухание дре­весины за счет затекания воды под кровельный материал.

У старых построек окна, как правило, открываются наружу и по­тому больше подвержены воздейст­вию погодных условий, чем окна, открывающиеся внутрь. Такие окна рекомендуется со временем заме­нить. Многие владельцы вовремя не обновляют внешнюю окраску окон и дверей. Краска разрушается, и дерево начинает гнить. При ре­монте старых окон недостаточно проводить только окраску, посколь­ку краска снова разрушается - их следует заменить новыми.

Износ отдельных частей строе­ний крайне неравномерен. Более всего изнашивается внутренняя часть строений. Степень износа зависит от того, живут ли в доме постоянно или используют его в определенный сезон года. Большую роль играют возраст строения, чис­ло проживающих, способ использо­вания и механическая прочность строительных материалов. Самая изнашивающаяся часть - это пол, особенно если он изготовлен из мягких пород древесины. За паркет­ными, а также ксилолитовыми по­лами необходимо регулярно и пра­вильно ухаживать, чтобы предупре­дить их преждевременный износ. Осыпавшуюся плитку необходимо сразу же заменить, чтобы предот­вратить осыпание других. Кухня и ванная комната должны иметь хоро­шую вентиляцию, поскольку пар портит краску и оборудование. Угольная пыль, пепел, сажа и дым преждевременно портят окраску стен и потолка. В помещениях, где имеются продукты сгорания газа, краска разрушается, поэто­му рекомендуется около газовых плит и колонок стены выложить керамической плиткой.

Если неосторожно закрывать окна и двери, то со временем рамы могут отойти от кладки и между ними образуются просветы. При этом портятся окраска, петли и ручки. Деформированные петли больших и тяжелых створок окон и дверей часто приводят к их перекосу.

Нередок и преждевременный из­нос санитарного, электротехничес­кого и отопительного оборудова­ния. Водопроводные трубы подвер­жены давлению, гидравлическим ударам при закрывании вентилей, химическому воздействию воды и вследствие этого коррозии. Трубы с горячей водой со временем засоряются накипью. Ванны, умы­вальники и унитазы также изна­шиваются и должны заменяться. Чем аккуратнее обращаться с эти­ми предметами, тем больший срок они прослужат. У электротехничес­кого оборудования чаще всего преж­девременно выходят из строя вык­лючатели, светильники и электро­приборы.

Главным вредителем дерева являются грибки, плесень, древоточ­цы и огонь. Гниение не возни­кает, если влажность дерева не превышает 20%. Биологическим вредителям дерево может быть подвержено еще в лесу после повалки, в складах и при строитель­стве. Древоразрушающий грибок снижает его крепость и тем самым разрушает постройку. Грибкам для роста необходима соразмерная влажность, тепло и достаточное количество воздуха (примерно 20% объема дерева). Температура от 25 до 30⁰ поддерживает рост грибков.

Наиболее опасным из древоразрушающих грибков, которые появ­ляются непосредственно в строени­ях, является домовая губка. Ее воздействию подвержены в основ­ном хвойные породы деревьев. Гриб­ница быстро обволакивает древе­сину разветвлением волокон. На де­реве сначала появляется белый, затем грязно-белый и позже бордо­вый налет, белый по краям. Побеги грибницы прорастают через стену и плодятся на стальных конструк­циях. Поврежденное грибком дере­во становится цвета светлой охры, коричневого, желтого и наконец темно-коричневого, раздробляется, а если оно сухое - распадается на куски (поперек и вдоль волок­на) .

Другой вид грибка появляется на древесине хвойных и листвен­ных пород и активно развивается при температурах 22, 24 °С и влаж­ности дерева 55%. Он также рас­тет очень быстро, до 10 мм за день. Грибницы представляют собой тон­кий, желто-оливково-коричневый налет, покрытый бородавками и наростами. Этот вид грибка рас­пространяется побегами толщиной 3 мм. Поврежденное таким гриб­ком дерево бывает темным до чер­ного и трескается вдоль волокна. Этот грибок появляется на нижней части дерева, положенного прямо на землю, на дверях, промоченных от затекания воды (на кухне, ванной комнате, помещениях без подвалов и т. п.).

Если в постройке чувствуется запах грибов, необходимо тщатель­но осмотреть все деревянные части строения, полы, потолки, лестницы, кровлю и т. д. Каждую вздувшуюся доску, особенно если на ней имеет­ся повреждение покраски, надо про­стучать и определить, нет ли там пустот. Можно проверить и ножом: если нож входит легко и без труда выходит, то дерево поражено гриб­ком. Качество дерена можно опре­делить и так: концом ножа отко­лоть щепку, если щепка отломит­ся коротким тупым концом, то де­рево плохое, а если щепка откалы­вается с трудом, то оно здоровое.

Грибок устраняется с большим трудом и расходами. Прежде всего, надо быстро ликвидировать подвер­женный действию грибка элемент деревянной конструкции. Все места вокруг него тщательно очистить, удалить штукатурку, продезинфицировать кладку фунгицидными средствами и заменить насыпку под полом, если он также поврежден грибком.

Плесень - это микроскопичес­кие грибки, создающие волокнистое покрытие на дереве, обоях, клеевых составах. Плесень вызывает пов­реждения и порчу отделки. Раз­витию плесени на холодных стенах можно воспрепятствовать установ­кой дополнительной теплоизоляции. Эффективным средством против плесени является ластанокс.

Другой вредитель дерева - древоточец. Жук-дровосек селится в столбах изгороди и на крышах. Средствами защиты от него являют­ся различные пропитки или камен­ноугольная смола.

Паркет и паркетные покрытия подвержены воздействию паркет­ного древогрыза, который создает в дереве вдоль волокон извилистые ходы. Его можно вывести ядови­тыми парами сероуглерода, формонистрола и т. п.

Мебель особенно разрушают то­чильщики (в строительной древе­сине почти не селится), которых также можно вывести дезинфек­цией сероуглеродом, формонистролом и т. п. или в меньшем объеме пенталидолом (вреден для здоровья, поэтому его нельзя применять для обработки мебели в жилых поме­щениях).

В последнее время часто появ­ляются в жилых домах муравьи. Для их уничтожения применяется формитокс, который воздействует контактно (посыпаются все места, где появляются муравьи). Можно посыпать поваренную соль, нега­шеную известь или полить концент­рированным раствором соли. Чтобы избежать проникновения муравьев в строение, лучше всего замазать все щели в кладке цементом, а щели и трещины в дереве битумом с опилками. Для уничтожения муравьев имеются специальные хи­мические средства.

Для дезинфекции используются различные химикалии на основе ДДТ и хлорированного углеводо­рода.

Возгораемость дерева зависит от его вида, влажности, размеров, типа конструкции и ее обработки, от времени нагрева дерева огнем и т. п. Пористое, неплотное дерево имеет более низкую точку загорания, чем новая древесина. Если дерево пос­тоянно подвержено температуре воздуха 100-150 С, оно может са­мовозгореться. Древесная пыль и опилки в кучах при определенных условиях могут самовозгореться и при обычной температуре. Толстые деревянные брусья (бревна) имеют лучшую сопротивляемость огню, чем металлические несущие кон­струкции, которые прогибаются от огня и падают быстрее, чем дере­вянные, которые по сравнению с же­лезными являются плохими провод­никами тепла. Частичная огнеупор­ная защита дерева достигается пу­тем его пропитки различными химикалиями.

Некачественный текущий ре­монт - главная причина прежде­временного износа строений. Нап­ример, несвоевременно отремонти­рованная внешняя штукатурка опа­дает на большой поверхности и тем самым увеличивает расходы на ре­монт. Необходимо регулярно чис­тить желоба на крыше, поскольку из забитых желобов вытекает вода и портит карнизы, фасадную штукатурку. Иногда затекание воды выз­вано недостаточными размерами же­лобов, воронок и водосточных труб или их плохим соединением. Если вовремя не отремонтировать кро­вельное покрытие, вода просачива­ется на конструкцию крыши, кото­рая, в свою очередь, загнивает, становится рыхлой и на ней могут появиться разрушающие ее грибки. При интенсивном просачивании воды промокает потолок, с него падает штукатурка и возникают большие повреждения.

Если помещения красятся нере­гулярно, то нарушаются основные санитарно-гигиенические нормы. Поддержание окраски не на долж­ном уровне сокращает срок службы деревянных, металлических и дру­гих конструкций и оборудования как внутри, так и снаружи строе­ния. Возобновление окраски необ­ходимо и с эстетической точки зрения.

В санитарном оборудовании за­бывают регулярно чистить различ­ные водоуловители, впуски и ливнеприемники, которые со временем за­соряются, и вода протекает в кладку и фундамент. Почва под фундамен­том размокает, фундамент оседает вместе с постройкой, что является причиной крупных повреждений. Несоблюдение соответствующих предписаний, касающихся укладки и соединения горизонтальной и вер­тикальной канализации, также при­водит к авариям. Канализационные трубы могут быть повреждены и при осадке строения или дефор­мации отдельных частей его конст­рукций.

В зданиях с центральным отоп­лением в ходе эксплуатации прояв­ляются некоторые типичные дефекты. Чтобы их предупредить, необ­ходимо при монтаже оборудования для центрального отопления выдер­жать требуемый уклон для горизон­тального трубопровода, правильно произвести установку батарей над полом, выдержать соответствующий уклон у приводов от вертикаль­ного трубопровода при соединении и крепеже труб и т. п. Кладка и штукатурка также портятся от того, что разводка отопления, про­ходящая по стенам и потолку, недостаточно теплоизолирована. Трубопровод и резервуар расшири­тель также должны быть теплоизолированы в местах, где они могут замерзнуть, иначе может произойти серьезная авария. Случается, что вертикальная разводка не снабжена выпускным вентилем и в случае неисправности вся система отопле­ния выходит из строя.

В старых домах электропровод­ка, как правило, открытая. Согласно современным требованиям, она должна быть уложена в штукатурку заподлицо. Наружную проводку разрешается устанавливать только в защитных трубках или в резино­вом кабеле, иначе возникает опас­ность пожара, особенно в деревян­ных строениях.

Долговечность, состояние и стоимость всего строения зависят от регулярного, своевременного и доб­росовестного ремонта, называемого текущим ремонтом. Если обновля­ется первоначальное состояние объекта (общее или частичное), это уже реконструкция. Устранение технических, гигиенических и дру­гих дефектов называется перестрой­кой. Реконструкцию и перестройку обычно должны проводить специа­лизированные организации. Эти ра­боты, как правило, требуют зна­чительных денежных затрат, чтобы их избежать следует своевременно проводить текущий ремонт.

В. Ержабек, А. Г. Ройтман Рациональные способы ремонта индивидуальных домов. - М.: Стройиздат, 1989г. - 151 с.