Проблема рациональной эксплуатации зданий явля­ется одной из важнейших хозяйственных про­блем. Затраты на текущие и капитальный ремонты жи­лых, гражданских, промышленных и сельскохозяйствен­ных зданий ежегодно превышают 20 млрд. р., сотни тысяч рабочих и служащих заняты в сфере обслужива­ния и ремонтов зданий.

Система строительных организаций, занимающихся ремонтом и реконструкцией промышленных зданий, - это крупные отрасли народного хозяйства, перед кото­рыми партия поставила задачи интенсификации производственных процессов, подъема производительности труда, дальнейшего повышения качества общественного производства.

Современное здание является сложным сооружени­ем. Для поддержания его в работоспособном состоянии требуются определенные затраты на техническое об­служивание и ремонты. Расчеты показывают, что удли­нение срока службы каждого промышленного здания всего на 3...4 года позволило бы экономить до 3 % об­щих капиталовложений по стране в год. Следовательно, проблема эксплуатационной надежности зданий - это, по существу, проблема эффективности капитальных вложений.

Научные методы технической эксплуатации, включа­ющие рациональную последовательность профилактики, подготовку и проведение ремонтных работ, способствуют повышению надежности, как отдельных конструкций, так и здания в целом.

Техническая эксплуатация - это комплекс меро­приятий, обеспечивающих безотказную работу всех эле­ментов здания в течение срока службы, установленного нормами. Эти мероприятия включают техническое об­служивание здания, его текущий ремонт, санитарную очистку и уборку. В техническое обслуживание входят постоянный контроль инженерных сетей, их регулиров­ка и наладка. Правильная техническая эксплуатация здания удлиняет срок его службы.

Практика показывает, что при - технической эксплуа­тации можно не только поддерживать заданный уро­вень надежности, но и повышать его. Причем повыше­ние надежности оказывается возможным как на стадии обследования, проектирования, строительства, так и не­посредственно в сфере эксплуатации.

С течением времени эксплуатационные качества зда­ния снижаются за счет его физического и морального износа.

Физический (материальный, технический) износ ха­рактеризуется частичной или полной утратой элемента­ми конструкций здания своих первоначальных эксплуа­тационных качеств в результате возникновения или на­копления неисправностей, обусловливающих частичную или полную потерю ими заданных функций. К физиче­скому износу относится потеря прочности, жесткости, устойчивости и т.п.

Моральный износ характеризуется несоответствием архитектурно-планировочного решения здания совре­менным нормативным требованиям.

Практически при эксплуатации промышленных зда­ний невозможно обеспечить такие условия, при которых сохранились бы во времени характеристики, как отдель­ных конструктивных элементов, так и здания в целом. При воздействии окружающей среды, внутренней про­изводственной среды, различного рода нагрузок и воз­действий конструкции здания изнашиваются, что приво­дит к изменению параметров, характеризующих работо­способность элементов.

Определяющим признаком эксплуатации зданий яв­ляется время, которое служит основным критерием для разработки требований к возможности использования того или иного здания по назначению. Время определя­ет основные показатели долговечности: срок эксплуата­ции (службы) и ресурсы работы конструктивных эле­ментов и здания в целом до ремонтов и списания.

Срок эксплуатации (службы) здания есть продолжи­тельность его эксплуатации до состояния, при котором оно становится непригодным к дальнейшей эксплуата­ции и требует капитального ремонта.

Наряду со сроками службы рассматриваются такие понятия, как межремонтный цикл и межремонтный пе­риод.

Межремонтным циклом называют срок службы зда­ния от пуска его в эксплуатацию до первого капиталь­ного ремонта или календарный срок между капиталь­ными ремонтами.

Межремонтным периодом называют календарный срок эксплуатации здания между двумя плановыми те­кущими ремонтами или между плановым и текущим капитальным ремонтами.

В межремонтный период предусматривают своевре­менную очистку и окраску потолков, стен, полов и обо­рудования в производственных помещениях. Сроки и графики их очистки и окраски отражены в планах мероприятий по каждому производственному цеху в за­висимости от специфики производства и степени за­грязнения. Производственные помещения с малой сте­пенью загрязнения окрашивают один раз в год - весной или осенью (например, арматурный, формовочный цехи завода железобетонных изделий).

Оконные проемы, световые фонари, светильники в производственных цехах со временем загрязняются, темнеют, лампы начинают давать меньше света. Необ­ходимо не менее четырех раз в год их очищать от пыли и грязи.

В процессе эксплуатации зданий регулярно два ра­за в год, весной и осенью, проводятся общие осмотры объектов.

Весенние осмотры проводятся после таяния снега, когда все части здания становятся доступными для кон­троля. При этих осмотрах выявляется характер и при­чины повреждений отдельных элементов здания, уточ­няются объемы работы по текущему ремонту.

Осенние осмотры проводят до наступления отопи­тельного сезона и образования снежного покрова. При этом проверяют качество выполнения ремонтных работ, обеспечивающих нормальную эксплуатацию здания.

Внеочередные осмотры здания проводят после силь­ных ветров, снегопадов, ливней, наводнений и других стихийных бедствий. Здесь особое внимание уделяют выявлению повреждений и деформаций, угрожающих безопасной эксплуатации здания.

Таким образом, все мероприятия по техническому об­служиванию здания направлены на обеспечение требуе­мой эксплуатационной надежности.

Одной из основных проблем промышленного строи­тельства является все увеличивающееся несоответствие эксплуатационных сроков службы промышленных зда­ний и более коротких сроков службы технологического оборудования, определяемых быстрым моральным из­носом. При сроке службы промышленных зданий в 60...80 лет они должны реконструироваться не менее 3...4 раз за время их эксплуатации, так как срок службы оборудования по его моральному износу всего 15...20 лет. Поэтому важнейшей задачей является увязка сро­ков эксплуатации оборудования со сроком эксплуатации здания.

Ю. М. Соловей  Основы строительного дела. - М.: Стройиздат, 1989г. - 429с.