Ипотечное кредитование хоть и не стало до сих пор явлением массовым, но в разряд экзотических его уже никак не запишешь. По данным ЦБ, с 2003 по 2005 год объем ипотечных кредитов вырос в 7,5 раза, а за первое полугодие нынешнего года удвоился. Сейчас он составляет 110-115 млрд. рублей.
Несмотря на сложную ситуацию на рынке недвижимости, банки отмечают серьезный рост ипотечных портфелей. Лидер рынка - Сбербанк - по итогам первого полугодия выдал ипотечных кредитов на сумму свыше 1,5 млрд. рублей. Ипотечный портфель банка DeltaCredit превысил 350 млн. долл. "В прошлом году мы выдали кредитов на 112 млн. долл., а за первое полугодие этого года - на 116 млн.", - уточнила вице-президент по развитию бизнеса банка DeltaCredit Алла Цытович. По ее словам, в этом году ожидается более чем двукратный рост. И подобная динамика наблюдается у большинства банков. Утроить объемы выдаваемых ипотечных кредитов в этом году намерен Абсолют Банк. По словам руководителя центра ипотечного кредитования Абсолют Банка Сергея Данькова, банк уже предоставил более 2,5 тыс. кредитов на сумму в 170 млн. долл.
По мнению экспертов, у ипотеки огромное поле для развития. "По данным московских риелторских компаний, до 10% всех сделок на рынке столичной недвижимости происходит с помощью ипотеки. И это несмотря на сумасшедший рост цен", - говорит Алла Цытович. По ее словам, этому способствует рост доходов населения. По мнению Сергея Данькова, усиление интереса к ипотеке связано также с тем, что банки становятся более лояльными к заемщикам: большинство не требуют официального подтверждения доходов, регистрации, гражданства. "К тому же за последние годы ставка по ипотечным кредитам существенно снизилась - с 14-15 до 10-12% годовых, значительно умен ьшился и первоначальный взнос. Предлагаются программы вообще без первоначального взноса", - уточняет он.
На рынке появились и новые предложения: плавающие ставки и перекредитование. "Для перекредитования клиенту необходимо не только выполнить ряд условий, как нового кредитора, так и прежнего, но и посчитать свои затраты: сборы банка за переоформление кредита, прекращение и регистрация нового залога, тарифы по иным банковским операциям, а если клиент при этом еще и использует процедуру досрочного погашения - то уплатить комиссию за досрочный платеж", - уточняет член правления Городского ипотечного банка, начальника департамента продаж Игорь Жигунов. По его словам, заниматься перекредитованием имеет смысл в том случае, если кредит взят до 2004 года и разница в ставках составляет не менее 3%. "Операции перекредитования для банка вполне могут стать способом наращивания кредитного портфеля, однако здесь важно предложить работающий механизм", - добавляет он.
Другая тенденция последнего года - усиление специализации. С осени 2005 года началось активное развитие услуг ипотечных брокеров. "Городской первым запустил системную программу работы с ипотечными брокерами, подписав осенью 2005 года соглашения с ними сразу в нескольких регионах. Сегодня банк работает с целой сетью своих ипотечных брокеров", - добавляет Игорь Жигунов.
Расширяется и линейка ипотечных программ. Все больше банков кредитуют покупку недвижимости не только на вторичном, но и на первичном рынке. Интересные программы по кредитованию жилья на первичном рынке предлагает Абсолют Банк. "Кроме того, в этом году банк запустил программу "Ипотека без первоначального взноса" и начал перекредитовывать ипотечные кредиты", - уточняет Сергей Даньков. "В DeltaCredit сегодня самый популярный продукт - 15-летний кредит с фиксированной ставкой в долларах и 10-летний в рублях с плавающей ставкой", - уточняет Алла Цытович. По словам Игоря Жигунова, на фоне роста цен на недвижимость очень выгодными оказались потребительские кредиты под залог имеющегося ж илья, так как с повышением стоимости закладываемой недвижимости увеличивается и максимальная сумма кредита. "Это, по сути, стало новым кредитным продуктом, который оценили многие клиенты", - уточнил он.
Событием на рынке ипотеки стала секьюритизация ипотечных портфелей, проведенная двумя банками - ВТБ и Городским ипотечным. "Сегодня ресурсы сроком свыше трех лет составляют не более 6-7% банковских пассивов, - сообщил "НГ" Игорь Жигунов. - Сделки секьюритизации по ипотеке позволяют привлечь долгосрочные более дешевые ресурсы, чем, например, целевые займы". В мировой практике подобные сделки проводятся уже давно. Так, в прошлом году в мире посредством этого инструмента было выпущено бумаг на сумму более 700 млрд. долл. О предстоящей секьюритизации ипотечного портфеля уже объявил банк DeltaCredit. Однако приведут ли все сделки по секьюритизации к снижению ставок по кредитам - вопрос неоднозначный. "Это сильно зависит от того, насколько качественный будет ипотечный портфель. Чем он качественнее, тем дешевле деньги", - уточнила Алла Цытович.
По оценкам экспертов, ипотечный рынок будет и дальше развиваться также динамично как в плане технологий, так и объемов. "К 2007 году стоит ожидать, что рынок ипотеки достигнет 4 млрд. долл. По оценкам международных экспертов, емкость его к 2010 году может составить порядка 26 млрд. долл., в свою очередь, российскими экспертами объем рынка оценивается до 50 млрд. долл.", - сообщил "НГ" Игорь Жигунов. "В ближайшие год-два мы ожидаем всплеска массового интереса к программам перекредитования, ждем, что на рынок выйдут агенты и, главное, продавцы, которые будут готовы работать по сделкам с участием ипотечных денег, - убежден Сергей Даньков. - Через год-полтора должен заработать рынок ипотечных ценных бумаг, появятся разнообразные способы работы с ипотечными обязательствами - через ипотечные ценные бумаги, выкуп долгов, кредитование под залог ипотечных пулов и т.д.". По прогнозам экспертов DeltaCredit, продолжится снижение ставок по ипотечным кредитам "Мы можем спрогнозир овать падение ставок на 1% в год, - говорит Алла Цытович. - Если сейчас в среднем по рынку долларовая ставка составляет 11% годовых, то можно ожидать, что в ближайшей перспективе, лет через семь, она сравняется с общеевропейской ставкой в 5%. Но опять же все будет зависеть от мировой конъюнктуры".